Villagio Realty: новые правила перевода сельхозземель приведут к росту цен на готовые коттеджи
Эксперты ведущей брокерской компании Villagio Realty проанализировали, как изменения в законодательстве влияют на рынок загородной элитной недвижимости. С 1 марта 2026 года усложнится использование сельхозземель под строительство. Это приведет к росту цен на готовые дома в престижных районах.
С 1 марта 2026 года вступает в силу федеральный закон, меняющий правила перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории. Раньше перевод сельхозземель в категорию населённых пунктов был формальной процедурой: собственник подавал ходатайство, и уполномоченный орган принимал решение. Теперь для смены категории земли потребуется согласие губернатора и одобрение регионального законодательного органа. А в отношении сельскохозяйственных угодий — еще и обязательное заключение Минсельхоза РФ.
С 1 января 2027 года список оснований для перевода сведут к минимуму. Изменение категории станет возможным только в исключительных случаях: если земля непригодна для сельского хозяйства, при создании особо охраняемых природных территорий, изменении границ населенных пунктов, строительстве государственных объектов или добыче полезных ископаемых.
Земли сельхозназначения — это не только поля, но и участки в СНТ, где строится значительная часть загородного жилья. Формально строить на них можно, но для постоянной регистрации участок должен находиться в границах населенного пункта. Перевод земли в эту категорию теперь становится практически недоступным без сложной бюрократической процедуры. При этом изменить вид разрешенного использования внутри самой сельхозкатегории по-прежнему можно по упрощенной схеме.
Как новые правила отразятся на рынке
Усложнение процедур приведет к нескольким последствиям. Во-первых, заметно сократится предложение новых участков в престижных направлениях — на Рублёво-Успенском и Новорижском шоссе. Многие посёлки последних лет строились именно на землях сельхозназначения в хороших локациях рядом со сложившейся застройкой. Теперь ввести такие территории в оборот станет крайне сложно или невозможно.
Во-вторых, вырастет ценность готовых проектов с чистой юридической историей — тех, где земля уже имеет нужную категорию и не требует согласований.
В-третьих, изменится поведение покупателей. Те, кто хочет получить дом быстро, будут искать участки под застройку или дома под снос в уже организованных посёлках с определенным статусом земли. Это повлияет на объем предложения: наиболее ликвидные объекты будут быстро вымываться, а рынок не сможет так же быстро их восполнять.
Прогнозы и перспективы
«Дома в локациях с подходящим для строительства жилья статусом земли продолжат дорожать, — резюмирует Екатерина Крапивина, директор по продажам Villagio Realty. Главным фактором формирования цены становится редкость актива — участка, готового к застройке и не требующего согласований. Для девелоперов это сигнал делать ставку на точечное освоение территорий внутри существующих границ населенных пунктов. Для покупателей — что ценовые реалии меняются: бюрократические издержки уже закладываются в стоимость новых проектов. Мы наблюдаем устойчивый рост бюджетов в наших проектах. Еще пару лет назад сделки в верхнем сегменте проходили в диапазоне 500–600 млн рублей, сегодня этот коридор сместился к 800 млн – 1 млрд рублей. В чистом делюксе средний бюджет составляет от 1 млрд рублей, и именно эта категория будет дорожать наиболее активно на фоне сокращения предложения качественных земель».
Справка
Villagio Realty — брокерское подразделение девелопера элитной недвижимости Villagio Estate, а с 2023 года — самостоятельное агентство элитной недвижимости. Компания оказывает полный цикл сопровождения сделок с загородной премиальной недвижимостью. Villagio Realty обладает уникальной экспертизой в сегменте высококлассного девелопмента, что позволяет формировать собственные независимые рейтинги продаж на основе реальных сделок.
